无权卖房发生纠纷，如何处理？
浏览：656次发布时间：2021-02-04
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基本案情：
王某（男）与李某（女）系夫妻关系，双方婚后共同出资购买了商品房一套（全款支付），登记在王某名下。2021年1月，王某因公司资金周转问题，与买家赵某签订了《房屋买卖合同》，合同约定将该商品房以200万元的价格出售给赵某。对于该合同，王某的妻子李某并不知情。
后因房屋过户问题王某与赵某产生纠纷，王某以房屋是其与李某的夫妻共同财产，自己无权单独处分为由，主张合同无效。而赵某以房屋登记在王某名下，其不知是王某与李某的夫妻共同财产，且自己支付了合理对价为由，起诉至法院。请求法院认定房屋买卖合同是有效的，且要求王某协助其办理房屋过户登记手续并交付该房屋。
法条链接：
根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
因此买卖合同并不因出卖人主张无权处分而无效。本案中，虽然王某处分其与李某的夫妻共同财产系无权处分，但是与赵某签订的《房屋买卖合同》的效力并不受影响，所以该房屋买卖合同是有效的。
《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
根据民法典规定，赵某主张善意取得该房屋须同时具备以上三个要件：1.签订房屋买卖合同至办理过户登记时是善意的，即对王某无权处分该房屋不知情且应当不知情；2.支付了合理对价；3.已经办理了房屋过户登记手续或者房屋已经交付。但是，本案中买卖的房屋并未办理产权过户登记手续也没有交付。因此，赵某虽然支付了合理对价，但是并不满足所有要件。所以对赵某的第二个诉讼请求应予驳回。
通过以上案例分析，由无不动产或动产处分权的出卖人与受让人签订的合同是合法有效的，且如果受让人的购买行为符合相关法律的规定，则可依法取得该不动产或动产的所有权。
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